Những lỗ hổng, bất cập trong quy định đấu giá tài sản cần sửa đổi

Sau một thời gian trầm lắng, với nhiều phiên đấu giá đất bất thành bởi rất ít hoặc không có người tham gia, tại tỉnh Quảng Trị sắp tới sẽ đưa ra đấu giá 148 lô đất ở với kỳ vọng thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Một số người quan tâm sau khi mua hồ sơ, nghiên cứu quy chế đấu giá đã phản ánh đến Báo Quảng Trị, mà theo họ quy chế có những bất cập, không phù hợp thực tiễn. Từ sự “đặt hàng” của bạn đọc, chúng tôi tiếp cận các quy định về đấu giá tài sản và thấy cũng cần có trao đổi xung quanh vấn đề này.

Thứ nhất, về tiền đặt trước khi tham gia đấu giá thửa đất. Tại Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định: “Tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất”. Quy định “bằng 20%” là con số chính xác, nếu sai một đồng sẽ bị loại hồ sơ (Thông báo đấu giá đất ở Khu đô thị Nam Đông Hà phiên ngày 16/3/2024 đã phải ghi tiền đặt trước từ 144.569.600 đồng đến 698.528.000 đồng, tùy giá khởi điểm của từng thửa đất).

Quy định này vô tình đã tiết lộ một thông tin quá quan trọng mà lẽ ra phải bảo mật tuyệt đối, đó là số lượng người tham gia đấu giá cùng một thửa đất. Bởi, thực tế hầu hết giá khởi điểm các thửa đất khác nhau (do diện tích, vị trí, đặc điểm của từng lô đất...), mà giá khởi điểm và tiền đặt trước đều được công khai, nên dễ dàng biết được người đấu giá nộp tiền đặt trước cho thửa đất nào.

Thông tin này ngân hàng nơi mở tài khoản để thu tiền đặt trước và đơn vị được thuê tổ chức đấu giá đều có nên rất dễ bị lộ. Trường hợp có một ít thửa đất có giá khởi điểm bằng nhau thì cũng biết được bao nhiêu người tham gia đấu giá những thửa đất đó.

Số lượng người tham gia là cơ sở để tính toán, quyết định mức giá đưa ra đấu. Với trường hợp biết được chỉ có một người tham gia thì sẽ được “hợp thức hóa” bằng hai bộ hồ sơ cho đúng quy định, khi đó chỉ cần không thấp hơn giá khởi điểm là trúng đấu giá (trên thực tế trường hợp này xảy ra không ít). Lãnh đạo một đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh dẫn chứng qua những câu chuyện cụ thể về việc lợi dụng quy định này để “lách luật”, thu lợi cá nhân, gây thất thu ngân sách.

Theo lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, trước đây quy định mức tiền đặt trước từ 5% - 20% giá khởi điểm nên không thể biết được số người tham gia đấu giá từng thửa đất; quy định mới “bằng 20%” có lẽ nhằm hạn chế tình trạng bỏ tiền đặt trước để không nhận tài sản khi trúng đấu giá ở mức giá cao, tuy nhiên lại sinh ra bất cập khác còn nguy hại hơn. Vậy không nên đưa ra con số cứng, mà chỉ cần quy định “tối thiểu bằng 20%” là xử lý được cả hai vấn đề nêu trên.

Cũng với quy định một tài sản phải có từ hai người tham gia đấu giá, đã có lỗ hổng lớn khi áp dụng với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Đó là khi người trả giá đầu tiên đưa ra mức giá cao ngất ngưởng, thì chắc chắn sẽ không có người thứ hai trả giá, như vậy, tài sản không bán được. Minh chứng cho trường hợp này là mới đây gói vật tư, thiết bị kém phẩm chất tồn kho ở Hà Nội, có giá khởi điểm 648 triệu đồng (lấy tròn), người đầu tiên trả giá 10,648 tỉ đồng (chênh 10 tỉ đồng, tương đương 10.000 bước giá).

Sự việc tương tự cũng xảy ra tại cuộc đấu giá lô vật tư thiết bị là chất thải rắn thông thường ở Yên Bái. Tài sản có giá khởi điểm 1,688 tỉ đồng, nhưng khách hàng đầu tiên đã trả giá 11,688 tỉ đồng (cao hơn giá khởi điểm 10 tỉ đồng, tương đương 1.000 bước giá). Do những người còn lại không thể trả giá thêm, nên cả hai trường hợp trên tài sản đều không bán được, phải tổ chức đấu giá lại. Cách thức đấu giá này đã làm mất thời gian và chi phí của các bên.

Nguy hại hơn, theo quy định, sau khi đấu giá lần đầu, danh sách khách hàng quan tâm tới tài sản đấu giá đã được công khai, nên rất dễ dẫn đến tình trạng dàn xếp, thông đồng, móc nối giữa các khách hàng để “dìm giá” trong lần tổ chức đấu giá lại. Do vậy, cần sớm khắc phục kẽ hở này, như trong trường hợp chỉ có một người trả giá thì tài sản được bán thành công nếu được sự đồng ý của người có tài sản.

Thứ hai, trong quy định những người không được tham gia đấu giá có trường hợp: người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của những người này. Quy định như vậy nhằm đề phòng tiêu cực có thể xảy ra.

Tuy nhiên cũng cần xem xét lại, bởi theo quy định thì từ khi có chủ trương đến tổ chức định giá, đấu giá tài sản đều có nhiều thành phần ở những cơ quan liên quan tham gia, quy trình rất chặt chẽ, công khai, minh bạch, do vậy không dễ lợi dụng nhiệm vụ, thẩm quyền để trục lợi.

Chẳng hạn với hình thức đấu giá “bỏ phiếu gián tiếp” được áp dụng phổ biến hiện nay thì tất cả các thông tin về tài sản đấu giá được công khai trên phương tiện thông tin đại chúng; người tham gia tự đưa ra mức giá, bỏ vào hồ sơ niêm phong, đến phiên đấu giá mới mở ra công bố, người nào bỏ giá cao thì trúng. Như vậy, quy định trên không còn cần thiết. Trong khi đó, với quy định này thì rất nhiều người không được tham gia đấu giá rất “oan”.

Chúng ta hình dung, tất cả những người đứng đầu và thân nhân của họ ở các cơ quan, đơn vị có “người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản” đều không được tham gia đấu giá đất bởi quy định này. Đây là quy định bất hợp lý cần xem xét sửa đổi để đảm bảo quyền tham gia đấu giá tài sản của mọi người.

Thứ ba, điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định “một hộ gia đình chỉ được cử một cá nhân đại diện tham gia đấu giá”. Thực tế, nhiều trường hợp từ ông bà, cha mẹ, con cháu đang nằm trong một hộ gia đình, nên quy định như vậy đã gây khó khăn, hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản của các thành viên trong hộ gia đình, trong khi đó, theo quy định pháp luật, mỗi người đều được quyền có tài sản riêng, độc lập với tài sản của hộ gia đình.

Hơn nữa, mục đích của quy định là nhằm chống việc thông đồng, dàn xếp trong đấu giá tài sản, tuy nhiên, nếu có ý định đó thì cũng dễ dàng “thông đồng” với người ngoài hộ gia đình. Vì vậy, cũng nên xem xét bỏ quy định này vì vừa không phù hợp pháp luật, vừa không cần thiết.

Vẫn biết các quy định đều có mục đích, nhưng bắt buộc phải phù hợp với quy định pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn, đồng thời cân nhắc giữa “được” và “mất”. Qua thực tiễn cho thấy, pháp luật về đấu giá tài sản còn những lỗ hổng, bất cập cần sửa đổi.

Tùng Lâm