Cần kịp thời tháo gỡ vướng mắc khi chuyển từ đất vườn sang đất ở trong khu vực đô thị

Vừa qua, một người dân đã phản ánh về việc khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở trong cùng thửa đất ở tại khu vực đô thị thì bị hạn chế về hạn mức chuyển đổi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi và cơ hội kinh doanh. Để làm rõ vấn đề này, phóng viên Báo Quảng Trị đã có cuộc trao đổi với cơ quan chức năng, chính quyền địa phương liên quan.

Tuyến đường Trần Công Tiện, thị trấn Ái Tử, huyện Triệu Phong - nơi có thửa đất được công dân phản ánh - Ảnh: LÊ MINH

Mỗi năm chỉ chuyển đổi được 200 m²

Theo phản ánh, một người dân có mua một mảnh đất vào tháng 9/2020, tại Tiểu khu 3, thị trấn Ái Tử, huyện Triệu Phong (nằm trên đường Trần Công Tiện) với tổng diện tích 3.598 m² , trong đó có 200 m² đất đô thị và 3.398 m² đất trồng cây lâu năm. Mục đích mua đất là để xây dựng nhà trọ phục vụ nhu cầu chỗ ở cho công nhân Cụm công nghiệp Đông Ái Tử.

Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục chuyển đổi thành đất ở lâu dài để xây dựng nhà trọ thì cán bộ địa chính thị trấn thông báo rằng hiện nay không thể chuyển đổi hết diện tích sang đất ở mà chỉ có thể làm thủ tục từng năm và mỗi năm được bao nhiêu mét vuông đất thì cán bộ địa chính sẽ thông báo lại.

Sau đó, vào năm 2020, mảnh đất được chuyển thêm 200 m² sang đất ở lâu dài, nhưng phải tách thửa và đứng tên hai chủ đất mới có thể thực hiện được thủ tục này. Điều này khiến việc xây dựng nhà trọ để phục vụ cho công nhân không thể thực hiện. Nếu muốn xây dựng nhà trọ thì phải mất đến 10 năm mới có thể chuyển đổi được khoảng 70% diện tích sang đất ở.

Từ đó đặt ra một loạt vấn đề cần phải xem xét như: Tại sao đất đô thị tại khu vực trung tâm lại không được cho phép chuyển đổi toàn bộ sang đất ở để phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân và doanh nghiệp, trong khi đó hiện nay nhu cầu nhà ở cho công nhân tại khu vực thị trấn Ái Tử đang thiếu trầm trọng? Việc áp dụng quy định hạn chế chuyển đổi đất ở như hiện nay có vô tình gây cản trở các cơ hội đầu tư, trong khi khu vực này đang rất cần thu hút đầu tư để giải quyết vấn đề lao động và nâng cao đời sống cho công nhân?

Làm việc với phóng viên Báo Quảng Trị, nội dung đơn phản ánh này được công chức địa chính thị trấn Ái Tử Nguyễn Tiến Dũng xác nhận có sự việc như vậy trên địa bàn.

Vướng quy định theo Luật Đất đai năm 2013

Trao đổi với phóng viên, Phó Chủ tịch UBND huyện Triệu Phong Vũ Thành Công cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Triệu Phong đến năm 2030 đã được UBND tỉnh Quảng Trị phê duyệt tại Quyết định số 2065/QĐ-UBND ngày 6/8/2023, chỉ tiêu đất tự giản các khu dân cư hiện có (chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong khu dân cư) đã được phê duyệt là 66 ha, đối với thị trấn Ái Tử là 2 ha.

Đến ngày 1/8/2024, huyện Triệu Phong đã thực hiện chuyển đổi với diện tích 13,07 ha. Trong khi đó, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất phi nông nghiệp khác sang đất ở trong cùng thửa đất đối với các hộ gia đình trên địa bàn rất lớn, dẫn đến gây khó khăn cho các hộ dân. Hiện nay, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã có văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường về hạn mức xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên để tham mưu UBND huyện thực hiện.

Để hiểu rõ hơn về khía cạnh pháp lý, phóng viên đã liên hệ với Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Võ Quốc Hoàng. Ông Hoàng cho biết, theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và tại khoản 4 Điều 2 quyết định UBND tỉnh về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện quy định: “Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư sang đất ở: Phải rà soát sự phù hợp các quy hoạch có liên quan, xác định khu vực nhà nước thực hiện xây dựng mới, chỉnh trang khu đô thị; khu vực hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích và công khai cho Nhân dân trong khu vực được biết.

Thẩm định chặt chẽ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất không phải là đất ở trong khu dân cư sang đất ở. Tăng cường thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị đối với các thửa đất nằm xen kẹt trong khu dân cư”.

Theo trình tự, hộ gia đình cá nhân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp xã, sau đó UBND cấp xã tổng hợp hồ sơ gửi UBND huyện. UBND huyện rà soát chỉ tiêu, nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan để tổng hợp trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất.

Sau khi được UBND tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích, Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì tham mưu UBND huyện ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Hướng tháo gỡ theo Luật Đất đai năm 2024

Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013 thì UBND huyện Triệu Phong đã rà soát và thẩm định nhu cầu cho chuyển mục đích sử dụng đất đúng theo trình tự quy định.

Ông Võ Quốc Hoàng cho biết, hiện nay, theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này của Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã mở ra, “cởi trói” cho việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Như vậy, từ nay việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở không quy định nhất thiết phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, mà còn được căn cứ vào “quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” để thực hiện. Trường hợp doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân với diện tích lớn thì cần phải có dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư và các luật có liên quan.

Vậy, vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở để làm nhà trọ, giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân trên địa bàn thị trấn Ái Tử của trường hợp trên đã có hướng giải quyết. Vấn đề còn lại là địa phương rà soát lại các loại quy hoạch đất, nếu đã đảm bảo thì giải quyết theo Luật Đất đai năm 2024; trường hợp chưa phù hợp với quy hoạch đất đai hiện có thì điều chỉnh, bổ sung, trình phê duyệt lại để tháo gỡ vướng mắc, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội của địa phương.

Lê Minh