QTO - Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài (thuộc phường Phú Hải, TP. Đồng Hới cũ, nay là phường Đồng Hới) có thời gian thực hiện 6 năm (từ năm 2018-2024). Tuy nhiên, dự án buộc phải điều chỉnh thời gian hoàn thành vào năm 2028 do gặp nhiều khó khăn, vướng mắc kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm. Thực hiện chỉ đạo của Thanh tra Chính phủ, Tỉnh ủy và UBND tỉnh, qua thanh tra, Thanh tra tỉnh đã chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế; đồng thời, kiến nghị các giải pháp xử lý để dự án sớm hoàn thành.

Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài (gọi tắt là dự án) được đầu tư nhằm xây dựng đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ; hình thành khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật (HTKT), chỉnh trang đô thị cho TP. Đồng Hới cũ (nay là phường Đồng Hới).

Dự án gồm các hạng mục: Nhà ở, khách sạn, công trình thương mại dịch vụ, công trình công cộng và các công trình HTKT và hạ tầng xã hội thiết yếu khác, được thực hiện trên diện tích sau điều chỉnh là 36,8ha; dự án có tổng mức đầu tư 2.200 tỉ đồng (gồm chi phí đầu tư 2.095 tỉ đồng, giải phóng mặt bằng 104,584 tỉ đồng). Nhà đầu tư là Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải và doanh nghiệp thực hiện dự án là Công ty TNHH Sơn Hải Riverside.

Đến thời điểm thanh tra (tháng 5 và 6/2026), dự án mới được bàn giao mặt bằng với diện tích 27,1/36,8ha (đạt tỉ lệ 73,64%); phần HTKT đã thi công các hạng mục với khối lượng trên 90% (gồm san nền, giao thông, cấp thoát nước, cầu, kè sông, cảnh quan...) và đang triển khai thi công phần thô 38 căn biệt thự và shophouse.

Kéo dài thời gian thực hiện

9,7ha đất còn lại chưa được bàn giao khiến dự án chưa thể triển khai thi công đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - Ảnh: B.T

Qua thanh tra cho thấy, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, việc rà soát hiện trạng đất đai, tài sản công, tình trạng hoạt động của Cảng cá Nhật Lệ, Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ và các hộ dân dọc Quốc lộ 1 và mức độ phức tạp của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) chưa được lượng hóa đầy đủ.

Đồng thời, trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư và ký hợp đồng thực hiện dự án, trong phạm vi dự án có các tài sản công nhưng chưa được sắp xếp, xử lý trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư. Việc này vi phạm quy định tại Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, ngày 31/12/2017 của Chính phủ về sắp xếp lại, xử lý tài sản công.

Từ đó, quá trình thực hiện dự án phát sinh nhiều khó khăn trong công tác GPMB, xử lý tài sản công, di dời Cảng cá Nhật Lệ, Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ và các hộ dân dọc Quốc lộ 1... Đến nay, các khu vực này vẫn chưa hoàn thành GPMB. Đây là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến dự án phải điều chỉnh diện tích (từ 40,03ha xuống 36,8ha, đưa 3,5ha diện tích Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ ra khỏi phạm vi dự án) và lùi thời gian hoàn thành từ năm 2024 sang năm 2028.

Đối với việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư, qua thanh tra cho thấy: Việc thực hiện các công việc này chưa tuân thủ quy định của Luật Xây dựng khi hồ sơ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng chưa được đánh giá thật đầy đủ về sự phù hợp quy hoạch, điều kiện địa chất-thủy văn, phương án kết nối hạ tầng, giải pháp phòng, chống ngập, điều kiện GPMB, tiến độ và khả năng huy động nguồn lực. Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án chưa đầy đủ đã dẫn đến việc phải điều chỉnh cao độ san nền sau trận lũ năm 2020 và điều chỉnh quy mô dự án.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư đề nghị giao đất theo từng đợt. Tuy nhiên, việc giao đất theo kết quả GPMB (27,1/36,8ha), trong khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ nghiên cứu khả thi không phân kỳ dự án, là chưa đúng quy định của Luật Đất đai. Việc này cũng ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn, tiến độ đầu tư và tổ chức thi công.

Thanh tra tỉnh cũng xác định việc chưa giao 9,7ha đất còn lại do chưa hoàn thành GPMB tại Cảng cá Nhật Lệ và 8 hộ dân dọc Quốc lộ 1 là vướng mắc lớn nhất hiện nay. Công tác chỉ đạo, phối hợp giữa các đơn vị liên quan chưa quyết liệt, chưa có kế hoạch xử lý dứt điểm. Bên cạnh đó, tuyến kè bờ Tây sông Nhật Lệ dài 480,2m chưa hoàn thành GPMB khiến dự án bị chia cắt, ảnh hưởng đến việc đầu tư đồng bộ HTKT, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác.

Trách nhiệm và các biện pháp tháo gỡ

Từ kết luận trên, Thanh tra tỉnh đã chỉ rõ việc để xảy ra các tồn tại, hạn chế, vi phạm thuộc về Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) trong thực hiện công tác tham mưu giao đất theo tiến độ bồi thường GPMB không đúng quy định. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm trong công tác tham mưu, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, ký kết, điều chỉnh hợp đồng, rà soát tài sản công; hướng dẫn, tham mưu xử lý các vướng mắc của dự án.

Đến nay, việc giải phóng và bàn giao mặt bằng Cảng cá Nhật Lệ cho nhà đầu tư vẫn chưa hoàn thành - Ảnh: B.T

UBND TP. Đồng Hới cũ, nay là UBND phường Đồng Hới, Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng-Phát triển quỹ đất (QLDA ĐTXD-PTQĐ) Đồng Hới chịu trách nhiệm về tiến độ bồi thường, GPMB, xử lý nguồn gốc đất, công khai, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường và tham mưu áp dụng biện pháp hành chính theo quy định khi các hộ đã được vận động nhưng không chấp hành.

Ban Quản lý Cảng cá và Đăng kiểm tàu cá chịu trách nhiệm trong việc chậm hoàn thiện thủ tục mở cảng mới; chậm xây dựng phương án di dời tài sản của các tổ chức, cá nhân khỏi Cảng cá Nhật Lệ cũ; chưa có phương án cụ thể xác định mốc thời gian đóng Cảng cá Nhật Lệ để phục vụ dự án theo chủ trương đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt làm kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng.

Trên cơ sở chỉ rõ trách nhiệm nói trên, Thanh tra tỉnh đã kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo UBND phường Đồng Hới, các sở: NN-MT, Xây dựng, Tài chính, Công thương, Tư pháp và Ban QLDA ĐTXD-PTQĐ Đồng Hới, Cảng cá Nhật Lệ và Đăng kiểm tàu cá, các đơn vị liên quan khác khẩn trương triển khai các giải pháp để hoàn thành công tác bồi thường, GPMB, bàn giao phần diện tích còn lại của dự án; hoàn thành các công việc liên quan khác, chậm nhất trong quý IV/2026 để nhà đầu tư triển khai thực hiện đồng bộ dự án.

Giải quyết kiến nghị của nhà đầu tư

Đối với việc nhà đầu tư đề nghị xem xét miễn tiền chậm nộp theo khoản 8, Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành (theo văn bản của Thuế Quảng Trị, đến ngày 28/5/2026, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside còn nợ tiền sử dụng đất, thuê đất và tiền chậm nộp với tổng số tiền 368,593 tỉ đồng), trong đó có lý do chưa nhận được bàn giao mặt bằng còn lại với diện tích 9,7ha.

Qua thanh tra, Thanh tra tỉnh nhận thấy việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của nhà đầu tư phát sinh trong bối cảnh dự án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác GPMB toàn dự án; ô nhiễm môi trường tại Cảng cá Nhật Lệ; chưa giao đất và chưa hoàn thiện hệ thống HTKT của Nhà nước... Các yếu tố này có tác động đến khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng của nhà đầu tư và quá trình huy động nguồn lực tài chính để thực hiện hoàn thành dự án.

Nhà đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ thi công phần thô 38 căn biệt thự - Ảnh: B.T

Để bảo đảm việc xử lý đối với kiến nghị tiền chậm nộp khách quan, toàn diện, đúng quy định của pháp luật và hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu nại, kiến nghị kéo dài đối với trường hợp rủi ro không thuộc nguyên nhân, trách nhiệm chủ quan của người nộp thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành, Thanh tra tỉnh đã kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo các sở: NN-MT, Tài chính, Xây dựng, UBND phường Đồng Hới và các cơ quan liên quan rà soát, đánh giá đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc chậm thực hiện công tác GPMB phần diện tích còn lại của dự án; chậm hoàn thiện các hạng mục hạ tầng thuộc trách nhiệm của Nhà nước và các nội dung đã cam kết với nhà đầu tư.

Từ đó, khẩn trương triển khai các giải pháp khắc phục, hoàn thành các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của Nhà nước nhằm bảo đảm điều kiện triển khai đồng bộ của dự án theo quy định.

Giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Thuế tỉnh Quảng Trị, Sở Xây dựng, Sở NN-MT, UBND phường Đồng Hới và các cơ quan liên quan tổng hợp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến quá trình thực hiện dự án; làm rõ mối quan hệ giữa việc chậm GPMB, chậm thực hiện các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của Nhà nước với khả năng huy động vốn và thực hiện nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

Trên cơ sở đó, báo cáo Bộ Tài chính, Bộ NN-MT, cơ quan Thuế, Thanh tra Chính phủ và Chính phủ để xem xét, xử lý theo quy định; đồng thời, đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù quy định tại khoản 5, Điều 16 và điểm c, khoản 2, Điều 17, Nghị quyết số 29/2026/NQ16 của Quốc hội... nhằm khơi thông các điểm nghẽn của dự án.

                                                                                          Bùi Thành